Qual o prazo de notificação antes do despejo? 15 ou 30 dias?

Por que o prazo importa tanto

O prazo da notificação não é apenas cortesia — é requisito legal. Uma notificação sem prazo ou com prazo abusivo pode ser desconsiderada pelo juiz, e a ação de despejo subsequente pode ser rejeitada ou adiada. Entender o prazo correto para cada situação economiza meses de processo.

Os dois prazos principais

15 dias — cobrança de aluguel (despejo por falta de pagamento)

Para notificar um inquilino em atraso, o prazo usual é de 15 dias corridos contados do recebimento da notificação. Esse prazo é derivado da prática consolidada em torno do art. 62 da Lei 8.245/91, que dá ao inquilino 15 dias para contestar ou purgar a mora na ação de despejo.

Lógica: se ele tem 15 dias para reagir dentro do processo, dar 15 dias extrajudicialmente é equivalente e demonstra razoabilidade.

30 dias — denúncia vazia (fim de contrato)

Para não renovar contratos com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46, §2º da Lei 8.245/91), o proprietário deve avisar com 30 dias de antecedência — também em dias corridos. Esse prazo é expressamente previsto na lei.

Quando dar prazo maior

Existem situações em que dar mais do que o mínimo é estratégico:

1. Inquilino "bom" em crise pontual

Se você conhece o inquilino há anos e ele nunca atrasou, um prazo de 20 ou 30 dias demonstra boa-fé e aumenta a chance de resolução sem processo.

2. Primeiros atrasos em contrato novo

Em contratos recentes, dar um prazo mais generoso pode ser visto pelo juiz como razoabilidade, fortalecendo o caso se evoluir para ação.

3. Situações de calamidade ou crise

Durante pandemias, desastres ou crises econômicas amplas, juízes têm sido mais rigorosos com prazos curtos — o contexto importa.

Quando 15 dias é o certo

• Inquilino reincidente (já atrasou outras vezes)
• Três ou mais meses em atraso
• Tentativas anteriores de cobrança amigável já foram ignoradas
• Você já decidiu que vai para a ação de despejo se não houver pagamento

O que conta como "recebimento"

Este é o ponto mais importante do artigo: o prazo começa do recebimento, não do envio.

• WhatsApp Business Platform: recebimento = quando a Meta confirma entrega (duplo check cinza) ou leitura (duplo check azul)
• Email com tracking: recebimento = quando o destinatário abre o email (confirmação do pixel de tracking)
• Carta registrada com AR: recebimento = data da assinatura no AR
• Cartório: recebimento = data da certidão do oficial

Por isso, plataformas com API oficial Meta são tão valiosas: o logs de recebimento é automático e auditável, sem depender de prints manuais.

O que acontece se o prazo for abusivo

Se o juiz considerar o prazo muito curto (geralmente menos de 10 dias), pode:

1. Desconsiderar a notificação — e a ação de despejo pode ser rejeitada por falta de constituição em mora
2. Exigir nova notificação — atrasando o processo em semanas ou meses
3. Considerar a notificação como simples aviso — o que fragiliza o caso

Isto é bem raro em 2026, mas acontece. O custo de dar 15 dias em vez de 7 é zero. O custo de ter a notificação anulada é enorme.

Estratégia recomendada

Para 9 em 10 casos de cobrança:

1. Dê 15 dias corridos no texto da notificação
2. Envie por canal rastreável para que o prazo comece claramente a contar
3. Aguarde até o último dia antes de considerar o prazo vencido
4. Só depois entre em contato com advogado

Para casos de denúncia vazia (fim de contrato de 30+ meses):

1. Envie a notificação 45 dias antes do fim — dá folga em cima dos 30 obrigatórios
2. Use canal oficial (WhatsApp Business + email)
3. Guarde os comprovantes — são a prova de que o prazo foi respeitado

Conclusão

Prazo de notificação parece detalhe, mas define se o seu processo vai andar rápido ou emperrar. A regra simples: 15 dias para cobrança, 30 dias para denúncia vazia, sempre corridos, sempre contados do recebimento comprovado. Fazer diferente é economia burra — o custo de "ganhar" 5 dias é a chance de perder o processo inteiro.