Despejo por falta de pagamento: passo a passo completo 2026

Quando despejar faz sentido

Despejar é a última opção. Processo de despejo é caro, lento e desgastante. Faz sentido quando:

• O inquilino está 3 ou mais meses em atraso
• Não há perspectiva de pagamento
• Tentativas amigáveis falharam
• A notificação extrajudicial foi ignorada

Antes disso, tente notificação, renegociação e mediação. É mais barato e mais rápido.

Etapa 1 — Notificação extrajudicial (pré-requisito)

Isto é obrigatório. Sem notificação comprovada, a ação de despejo pode ser rejeitada. A notificação serve para constituir o inquilino em mora (art. 397 do Código Civil) — ou seja, formalizar que ele deixou de cumprir o contrato.

O que a notificação precisa conter:

• Identificação completa do proprietário e do inquilino
• Valor devido (detalhado por mês)
• Prazo para regularização (normalmente 15 dias)
• Base legal (Lei 8.245/91 e Código Civil)
• Consequências do descumprimento
• Assinatura do proprietário

Canais válidos em 2026:

• WhatsApp Business Platform + email (recomendado — rápido e barato)
• Cartório de Títulos e Documentos (tradicional, mais caro)
• Carta registrada com AR

Etapa 2 — Contratação de advogado

Após o prazo da notificação vencer sem pagamento, o próximo passo é ajuizar a ação. Isso exige advogado (art. 133 da Constituição Federal e art. 103 do CPC).

O que levar na primeira consulta:

1. Contrato de locação completo
2. Notificação extrajudicial + comprovantes de envio e recebimento
3. Planilha de atrasos (valor, data, mês de referência)
4. Dados do inquilino (RG, CPF, telefone)
5. Boletos ou comprovantes bancários (ou a falta deles)
6. Fotos recentes do imóvel (opcional, mas útil)

Honorários médios: R$1.500 a R$4.000, dependendo da região e complexidade.

Etapa 3 — Ajuizamento e liminar

O advogado prepara a petição inicial e protocola na Justiça. Nesse momento, o proprietário pode pedir liminar de despejo (art. 59, §1º, III da Lei 8.245/91).

Requisitos da liminar

• Depósito em caução: equivalente a 3 meses de aluguel (esse valor fica bloqueado durante o processo e é devolvido ao final)
• Prova documental: contrato + notificação + comprovantes de atraso

Se o juiz conceder, o inquilino tem 15 dias para desocupar voluntariamente. Se não sair, o oficial de justiça faz cumprimento forçado.

Quando a liminar é negada

• Depósito caução insuficiente
• Notificação extrajudicial duvidosa ou inexistente
• Contrato sem assinatura válida

Etapa 4 — Citação e purgação da mora

Após o ajuizamento, o inquilino é citado pelo oficial de justiça e tem 15 dias para:

1. Pagar integralmente (purgar a mora) — aluguéis + multa + juros + honorários + custas
2. Contestar a ação
3. Desocupar voluntariamente

Purgação da mora (art. 62)

Este é o ponto onde muitos proprietários se frustram. A Lei permite que o inquilino purgue a mora — pague tudo e continue morando — uma vez a cada 24 meses. Se é a primeira vez em 2 anos que ele atrasa a ponto de ser despejado, ele pode usar esse direito.

A purgação da mora extingue o processo. Mas você recebe o dinheiro.

Contestação

Se o inquilino contestar, o processo entra em fase de instrução. Pode haver audiência de conciliação, produção de provas, nova manifestação. Isso adiciona 2 a 6 meses ao processo.

Etapa 5 — Sentença e desocupação

Se não houve purgação nem acordo, o processo segue para sentença. Se procedente:

1. Sentença de despejo: o juiz determina a saída do inquilino
2. Prazo de 30 dias para desocupação voluntária (padrão)
3. Se não sair: expedição de mandado de despejo forçado
4. Cumprimento do mandado: oficial de justiça + policial militar, se necessário, fazem a retirada física

Timeline realista

| Etapa | Prazo | |---|---| | Notificação extrajudicial | 1 dia + 15 dias de prazo legal | | Contratação de advogado e petição | 1 a 2 semanas | | Decisão sobre liminar | 1 a 4 semanas | | Prazo de 15 dias para desocupação (se liminar) | 15 dias | | Contestação e instrução (se sem liminar) | 3 a 6 meses | | Sentença | 1 a 3 meses após instrução | | Desocupação forçada | 15 a 60 dias após sentença | | TOTAL (caso simples, com liminar) | ~2 meses | | TOTAL (caso contestado) | 6 a 12 meses |

Custos totais estimados

• Notificação extrajudicial: R$29 a R$350
• Honorários advocatícios: R$1.500 a R$4.000
• Custas processuais: R$300 a R$1.500 (variável por estado)
• Depósito caução (recuperável): equivalente a 3 aluguéis
• Custas de cumprimento (se necessário): R$200 a R$800

Total fora do caução: R$2.000 a R$6.500 aproximadamente.

Como evitar chegar até aqui

1. Faça análise de crédito antes de alugar
2. Exija garantia robusta (fiador com dois imóveis quitados ou seguro-fiança)
3. Notifique no primeiro mês de atraso (não deixe acumular)
4. Mantenha comunicação formal durante o relacionamento
5. Documente tudo desde o começo

Conclusão

O despejo é um processo legalmente robusto mas emocionalmente e financeiramente desgastante. A chave é agir rápido: notificar no primeiro sinal de inadimplência, documentar tudo, e não deixar o débito crescer. Em 2026, com a validade consolidada das notificações digitais pelo STJ, a primeira etapa ficou muito mais barata e rápida — use isso a seu favor.